“新冠”疫情出现后，全国各个行业都受到影响。对于租房市场来说，疫情的出现可能影响到新合同的签订、原合同的履行、履行不能的责任分担等多个方面。其中，房屋租金是否应当减免是租赁合同双方都非常关心的问题。
为了更好地解决由疫情引发的法律纠纷，全国人大法工委发言人日前作出公开解答，“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”该解答确定了“新冠”疫情属于不可抗力事由，但这并不意味着任何不履行合同的行为都可以借“不可抗力”得到法律上的豁免。在司法实践中，对于不可抗力的认定存在的争议。一个主要的争议焦点在于：如何认定上述解答中的“因此”？具体到房屋租金纠纷中，即合同履行受疫情影响到何种程度，才可以达到减免租金的程度呢？
笔者认为，“新冠”疫情对租金的影响，应当具体到房屋租赁个案中来认定。考虑到租房市场本身的复杂性和多变性，不同类型的房屋租赁合同适用不可抗力的情形应当有所区别，而非一概而论。在此基础上，我们可以参考“非典”疫情期间房屋租赁纠纷案例的审判思路，以便更好地理解立法本意，提出合理解决方案。
一、房屋租赁的类型
房屋租赁合同，根据标的物用途的不同，可以分为商业房屋租赁和住宅房屋租赁两种类型。在当前“新冠”疫情下，这两种租赁合同的履行受到的影响有所不同。
（1）商业房屋租赁。
商业房屋的承租人主要是将租赁房屋用于商业经营活动的人，比如商铺店主、写字楼租户、酒店经营者等。与其他类型住房相比，这类房屋费用更高，布局更密集，租金也受经济波动影响更大。
（2）住宅房屋租赁。
与商业房屋不同，住宅房屋呈现出费用较低，位置较疏散，人流量较少的特点。住宅房屋根据租赁用途的不同又可以分为居住租房和营利租房。居住租房的租户以个人居住生活为目的，除非因疫情防控政策（如隔离、封城、封闭小区等）导致无法租住，否则受疫情影响较小。营利租房的承租人以房屋中介机构为主，他们通过转租给他人赚取租金差价来营利。
二、对承租人能否以“新冠”疫情为由要求减免租金问题的分析
在不同类型租房合同的履行中，笔者通过研究现行法律法规、司法解释、其他规范性文件、同类案例等资料，对该问题进行分析并提供法律建议。
（1）对商业房屋租赁来说，租房合同的主要目的是用于营利，影响这一目的实现即影响了合同的履行。根据受疫情影响的不同，可以区分为三种情况。
1
承租人因政府采取的疫情防控措施（如强制停业、隔离等）而直接无法使用房屋。从相关案例来看，此种情况下的承租人应当提供政府的强制措施、命令等规范性文件作为证据，以此证明政府行为直接导致合同无法履行。如果该合同被认定为因不可抗力直接或根本上不能履行，依据《合同法》相关规定，应当根据疫情的影响部分或全部免除承租人在此期间支付租金的义务。“非典”期间，在山西省（2018）晋04民终2272号案件中，承租人酒店应政府有关部门要求停业抗击“非典”，一二审法院认为停业期间酒店没有收入，且系由于不可抗力导致酒店无法履行支付租金的义务，依法免除停业期间酒店租金。
2
承租人响应政府防控建议而主动停业、主动隔离，致使合同目的不能实现。这种情况需要具体分析，如果同一时期、同一地区的同类企业均可以正常经营，只是由于承租人自身原因未履行合同，难以认定不可抗力。如果疫情确实对合同履行产生重大影响，可以适用公平原则，部分减轻承租人支付租金的义务。在上海市（2004）沪二中民二（民）终字第354号案例中，承租人向出租人发函称因“非典”疫情需停业，要求免除停业期间租金。二审法院认为，承租人不能举证因政府措施直接导致不能履行合同，不能适用“不可抗力”免责规定。但是娱乐行业确实为响应政府部门防治“非典”的要求而停业，根据公平原则免除承租人停业期间租金。在广西高院（2007）桂民四终字第1号案件中，承租人在“非典”期间主动申请歇业3个月，法院认为根据公平原则，减免停业期间一半租金是合理的。
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承租人部分业务受疫情影响无法开展，但其他业务仍然正常经营，不足以导致合同直接或根本不能履行。这种情况不适用于“不可抗力”免责规定。承租人此时拒绝支付租金仍然可能构成违约，但违约金可能酌情减免。在辽宁省（2013）辽审二民抗字第14号案例中，法院认为承租人酒店因“非典”暂停野生动物经营业务不足以导致合同直接或根本不能履行，不能以“不可抗力”免除违约责任。但考虑到其违约行为与“非典”疫情有一定关系，法院酌情减免70%的违约金。在昆明中院（2004）昆民一初字第48号案中，审理法院认为“非典”疫情对承租人营业造成一定影响，酌情减免承租人因迟延交付租金产生的违约金10万元。
（2）对于住宅房屋租赁来说，租房合同的主要目的在于居住，如果疫情影响正常居住生活的目的，则可能以此为由减免租金。
在政府防控政策下，居住租房合同的履行可能给承租人带来两方面的影响。一方面，在湖北武汉等重点疫区租房的承租人，可能因为交通线路封闭无法返回租住房屋。另一方面，在其他地区租房的承租人，可能因为经过疫区或接触过疫区人员而被采取隔离措施，无法返回非疫区的租住房屋。这两种情况下的承租人如果要主张租赁合同目的不能实现，应当提供不能入住的证明，如隔离通知、停运通知等。在合同目的不能实现的情况下，合同双方应当以约定优先为原则先行协商，如果协商不成可以结合《合同法》中关于不可抗力的规定以及当地政策分担双方责任。
营利租房合同的承租人受租房市场影响较大。在“新冠”疫情下，各地出台防控政策，使房屋租赁市场趋于收缩。对承租人来说，租房市场收缩可能给其营利活动带来不利影响，导致业绩下滑，收入减少。从法律角度来看，承租人的营业亏损并非疫情直接造成，承租人不能以无法转租为由拒绝履行与出租人之间的租赁合同。至于承租人能否以公平原则向出租人主张减免租金，还需要结合当地政策和司法判例进一步分析。
三、不能减免租金的情况
（1）疫情发生前迟延履行导致合同不能履行的，不能免责。依据《合同法》相关规定，迟延履行后发生不可抗力事由的，不能免除责任。因此，在“新冠”疫情发生之前就迟延支付租金或迟延交房的，不能以疫情产生不可抗力为由要求免除责任。
（2）疫情发生后订立合同的，不能免责。参考北京二中院课题组、广东省高院协办并在《法律适用》上发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文，“非典”疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同签订以后、履行以前。如果在“新冠”疫情发生后再签订租赁合同的，疫情不再符合“不能预见”这一不可抗力的构成要件，承租人一方将难以因此减免租金。
（3）疫情未影响到合同正常履行的，不能免责。以“新冠”疫情作为理由主张减免支付租金责任，应当承担证明疫情导致合同直接或根本不能履行的举证责任。其中，由于“新冠”并非无法预防和医治，部分当事人以惧怕被传染为由拒绝履行合同的，难以认定为“因此不能履行合同”。
除上述列举情况以外，还存在许多虽然受疫情影响，但不足以导致合同直接或根本不能履行的情况。在司法实践中，不可抗力的认定和适用是非常慎重的，并非受到疫情影响就能够要求减免合同租金。“新冠”病毒出现后，北京首起涉疫情不可抗力抗辩租赁案，于2020年2月11日下午在北京市西城区人民法院开庭审理，双方最终调解结案。在疫情的影响下，一批因此引发的租赁合同纠纷将不可避免。在此建议合同双方在保障自身法律权利的前提下，积极协商解决纠纷，共同促成合同目的的实现。
四、部分地区减免租金政策摘要
1
北京市政府办公厅于2月5日发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施》规定：
中小微企业承租北京市内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。
2
上海市政府于2月7日发布《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》规定：
中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。
3
山东省办公厅于2月6日发布《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》规定：
对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租；对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金。
4
江苏省办公厅于2月12日发布《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》规定：
对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1－3个月的房租；资金支付困难的，可以延期收取租金。
江苏省办公厅于2月17日发布《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知》规定：
疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3－4月份租金……各地可结合实际确定减免期限或金额，对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。
5
浙江省建设厅于2月12日发布《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》规定：
减免住房保障租赁费用，对部分承租公租房的保障对象减免1-3个月租金；领取租房补贴的发放1-3个月补贴。受疫情影响企业可申请降低或缓缴住房公积金。
杭州市住管局于2月13日发布《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》规定：
住房租赁企业（房屋中介等）与房东就租金减免协商未达成一致的，不得单方面停止支付房东租金；协商一致的，住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客，并在租客应付租金中直接予以体现。
6
广东省高院于2月6日答记者问：
对于租赁合同，因疫情致使合同权利义务显失公平的，可根据实际情况依法调整租金。
深圳市国资委于2月4日发布疫情防控阻击战情况会：
计划免除深圳市属部分区域内非机关事业单位、非国有企业租户2个月租金、管理费、停车费等。
