过去一年，全国一、二线城市商品房价格的迅猛上涨让人们措手不及，而楼市的过热也迎来了政策的调控。据不完全统计，自2016年9月30日至10月9日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等21个城市相继出台了限购限贷政策，给房屋买卖合同中各方当事人带来了很大影响。在此，笔者根据相关法律、司法解释、各级法院的指导意见及会议纪要，以及典型案例，结合本律师团队的实务操作经验，探讨限购政策出台后对房屋买卖合同纠纷案件的影响。
第一部分 限购政策的法律性质解读
这部分是对限购政策法律性质的三种理解进行一一解读，笔者认为限购政策不宜认定为不可抗力和情势变更，可被认定为“不可归责于双方当事人的原因”。
第二部分 限购政策引起的典型房屋买卖合同纠纷评析
这部分是对限购政策所引起的典型房屋买卖合同纠纷进行一个汇总评析，向关注此问题的当事人和法律共同体成员展示法院对该类纠纷的裁判要点。
第三部分 限购政策出台后房屋买卖合同纠纷的解决方案
结合第一部分和第二部分的分析，这部分针对限购政策引起的房屋买卖合同纠纷提出两种解决方案，一种是行使约定解除权，另一种是行使法定解除权。
限购政策是我国各地政府自2010年以来为实现调控楼市目的，通过限制买房人的购房资格、调整买房首付款比例、调整贷款条件等方式所推行的一系列措施。限购政策本质上属于政府出台的宏观调控政策，并非法律法规，不会对房屋买卖合同的效力产生影响，但限购政策出台可能会对已经签订的购房合同形成履行障碍。因此，限购政策出台对房屋买卖合同影响成为广大合同当事人和法律人关注的焦点。
第一部分 限购政策的法律性质解读
关于新出台的限购政策对合同的影响属于何种法律性质，目前我国尚未有统一的法律文件予以确定，司法实践中对此问题的认识也莫衷一是，主要有不可抗力说、情势变更说、不可归责于双方当事人原因说三种理解，在此笔者进行如下解读。
一、限购政策不宜被认定为不可抗力
不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十七条的规定，是指“不能预见、不能避免、不能克服”的客观情况。
主张限购政策属于不可抗力的观点认为，因限购政策的出台使得买卖双方无法办理房屋过户手续或交易无法继续进行，且限购政策的出台是买卖双方无法预见、不能避免且难以克服的，因此限购政策属于不可抗力，限购政策导致合同无法继续履行时，当事人可以主张解除合同；当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。这种观点有个别法院认可，但是为数不多。
笔者认为，限购政策不宜认定为不可抗力。
第一，在楼市宏观调控政策不断调整的大背景下，政府出台限购政策前，通常会采取向社会征集意见、召开听证会、事先通知等措施，对关乎自己切身利益的大额财产买卖合同，当事人在签订合同时对限购政策的调整应当有一定程度的预见和判断，并非不能预见；
第二，限购政策虽然可能导致房屋无法办理过户手续或无法获得贷款，但合同仍存在履行的可能性，只是增加了合同履行的障碍或成本；不可抗力导致的后果是合同不再具备客观上履行的可能性，而并非经济上的履行不能。因此，限购政策不宜被认定为不可抗力。
法院裁判指引
Ø 北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》2011.12.13
二、住房限购政策与不可抗力
国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
Ø 浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》2011.4.21
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
二、不宜适用“情势变更”原则
情势变更原则，其规范基础是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定变更或解除。”可见，适用“情势变更”原则要满足以下几个要件：一是必须有情势发生变更的客观事实，这是适用情势变更原则的前提条件；二是情势变更发生在合同依法订立后，合同关系消灭以前；三是情势变更的发生不可归责于当事人；四是情势变更是当事人所不可预见的；五是因情势变更而使继续维持合同效力会产生显失公平的结果。
笔者认为，限购政策对于合同的影响也不宜认定为情势变更。
第一，合同双方当事人对于限购政策的出台有一定的预见和判断。虽然合同当事人在签订合同前对于未来出台的限购政策的具体内容不能明确，但是对于政策不断调整的客观事实和国家一直致力于调控房价的政策方向在订立合同前就应当是明确的。因此，当事人对限购政策并非不可预见。在实践中，为了应对限购政策带来的不稳定性，有的中介公司也在其房屋买卖合同范本中也加入了类似“在合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。”的约定，当事人签署此合同也表现出其对于将来出台的限购政策有一定程度的预见。
第二，限购政策应被认定为商业风险。对于房产投资者而言，理应能够预见到政府有可能出台更严厉的宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，这应当属于其可预见的商业风险范畴。因此不能适用“情势变更”。因限购政策造成的首付款比例提高、贷款不足、可获贷款额度减少以及交易税费增多等问题，这些风险在签订合同时双方当事人已有所预计，继续履行合同并不会必然造成一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，只是造成一定条件下的履行困难、履行合同的成本增加或利润减少，这是商业风险的具体表现。
综上所述，限购政策对房屋买卖合同的影响不宜认定为情势变更。
法院裁判指引
Ø 2016年《全国法院民事商事审判工作会议纪要》
29、因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
法院观点
Ø 《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》上海市第一中级人民法院民二庭课题组
（三）楼市宏观调控的总体把握：商业风险
当事人虽不能明确预见楼市新政的具体内容，但对国家一直出台政策希冀调控房价的方针应是订立合同前就明确的。因此，将国家的宏观调控政策完全解释为不可抗力或情势变更，从而赋予当事人合同解除权是不恰当的。对于因新政实施导致房屋买受人取得银行贷款成本增加，如首付款比例提高、贷款利息增加、可获贷款额度减少以及当事人交易税费增多等问题，应被认定为商业风险。
三、可以被认定为
“不可归责于双方当事人的原因”
限购政策具有公共政策的性质，其制定的主体是政府，并不以合同当事人的意志为转移。因此，限购政策的出台对合同造成的影响不可归责于合同任何一方当事人。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确限购政策对于房屋买卖合同的影响在两种情况下可以被认定为“不可归责于双当事人的原因”：一是该司法解释第四条针对限购政策出台导致无法根据预约合同签订正式的房屋买卖合同的情形；二是该司法解释第二十三条针对限购政策出台导致无法取得贷款并导致合同无法继续履行的情形。
在上述两种情形下，限购政策对合同的影响均被认定为“不可归责于双方当事人的事由”，当事人可据此主张解除合同，并要求出卖人返还定金或已付房款。
法律依据
Ø 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003.6.1
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
法院裁判指引
Ø 2011年《全国民事审判工作会议纪要》
19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
Ø 广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》2012.6.26
（五）关于房地产调控政策问题
11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
第二部分 限购政策引起的典型房屋买卖合同纠纷评析
一、合同签订后，新限购政策出台，导致买受人不再具有购房资格，房屋无法办理过户手续
1.
支持解约
2.
案例1 张红珍诉曾晓丛房屋买卖合同纠纷上诉案
案号 （2015）沪一中民二（民）终字第166号
裁判要点 合同条款明确了因限购政策原因导致的无法过户而解除合同的，双方互为免责。现曾晓丛要求张红珍承担违约责任，依据不足，法院不予支持。
瀚商评析：约定大于法定，损失各自承担。
2.支持继续履行
案例2 尹勇俊等与冷国伟房屋买卖合同纠纷上诉案
案号 （2015）二中民终字第01443号
裁判要点 1．限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素，冷国伟在支付大部分房款后，基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为，系在限购政策实施后的合理应对，不应认定为违约行为。
2．现冷国伟虽仍不具备购房资格，但冷国伟与申荣爱、尹勇俊在限购政策实施之前已经订立买卖合同，且冷国伟已经支付购房款并实际占有使用房屋，双方之间的合同应以继续履行为宜。现申荣爱、尹勇俊要求继续履行合同，冷国伟亦同意继续履行合同，本院予以确认。
瀚商评析：买受人已经支付房款并且占有使用房屋，即使买受人不具备购房资格，为维护交易的稳定性，法院倾向于支持继续履行。
二、合同签订后，新限购政策出台，导致首付比例提高，买受人无法获得贷款，无力继续履行合同
案例3 吴某与陈某、原审第三人某地产代理有限公司房屋买卖纠纷上诉案
案号 （2011）深中法民五终字第1581号
裁判要点 因银行贷款政策调整导致首付比例提高，买方无法在约定的时间取得贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方，吴某、陈某双方均不构成违约，无需承担违约责任，吴xx作为买方已收取的定金2万元应予以退还。
瀚商评析：此类纠纷中，买受人应举证证明自己确因限购政策出台导致无法获得贷款或无力支付高额首付款，不过该证明责任标准在实践中并未有过高要求，否则会过分加重买受人的举证责任；如出卖人有证据证明买受人有足够的支付能力，法院则可能判令继续履行合同。
三、合同签订后，新限购政策出台，导致出卖人不再具有购房资格、或购房、贷款受到限制等
案例4 王玲玲等与张喆房屋买卖合同纠纷上诉案
案号 （2016）京03民终3339号
裁判要点 1．本案中，在限购政策实施前，双方已签订房屋买卖合同并且办理了网签手续，购房人张喆亦具备在通州区购房的资质，双方继续履行合同不存在现实障碍。
2．对于王玲玲、田野而言，在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，并且上述限购政策并不影响其在通州区另购其他性质的房屋或在通州区以外的北京市其他地区购房，特别是在本案中其二人并未提交充分证据证明其与张喆缔结涉案房屋买卖合同的目的在于在通州区另购住房，故王玲玲、田野依据情势变更原则主张解除合同缺乏事实及法律依据。王玲玲、田野在不享有法定及约定解除权的情况下发出《解除合同通知书》，导致合同逾期履行，已经构成违约，应当依据合同约定向张喆支付违约金。
瀚商评析：出卖人因限购政策出台，导致自己卖房目的无法实现，主张合同解除，无事实和法律依据，擅自解除合同需承担违约责任。如出卖人已在房屋买卖合同中已明确约定自己的卖房目的，因限购政策出台导致目的无法实现，可主张合同解除。
四、认购协议签订后，新限购政策出台，导致买受人不具有购房资格或无力支付购房款，未签订正式房屋买卖合同
案例5 武某、许某与某某（上海）房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案
案号 （2016）沪0114民初5351号
裁判要点 新的限购政策出台导致首付款比例大幅度提高，原告无法承受，致使最终未与被告签订商品房预售合同。因签订《商品房认购书》时原告无法预料到限购政策的出台，最终未能签订预售合同也并非原告主观原因，而系由于新的购房政策出台，导致原告无能力购房。故对于未能签订预售合同，原、被告均无过错。商品房认购书应予解除，该合同解除后，被告应当将5万元定金退还原告。
瀚商评析：认购协议属于预约合同的性质，其目的是为了将来签订本约即正式的房屋买卖合同而订立的。限购政策导致购买房屋的首付款比例大幅提高，导致买受人无法继续履行预约合同与出卖人签订正式的房屋买卖合同，买受人可以要求解除合同并返还定金。
第三部分 限购政策出台后房屋买卖合同纠纷的解决方案
结合对限购政策法律性质和典型限购政策引发的房屋买卖合同纠纷的分析，笔者认为，针对合同当事人难以通过协商解决的房屋买卖合同纠纷，有以下几种解决方案：
一、根据合同约定行使约定解除权
在合同法领域，在不违反法律法规的强制性规定的情况下，合同约定大于法定。因此，在房屋买卖合同双方当事人对限购政策出台后的合同解除权和责任承担方式有明确约定的情况下，以当事人约定为准。例如，房屋合同双方当事人可以在合同中约定“限购政策导致合同无法继续履行的，双方协商解决，协商不成则解除买卖合同，双方互不承担违约责任”。这个条款赋予了合同双方在限购政策影响下的合同解除权，且明确约定的责任承担方式。
在当事人行使约定解除权时，也要注意行使的方式。建议有解除权的一方当事人向对方当事人发出书面的解除合同通知；对方当事人如有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
瀚商小贴士：建议房屋买卖合同的双方当事人充分利用“意思自治”原则，在合同在不违反法律法规强制性规定的前提下，对限购政策未来对合同履行的影响和风险负担方式事先作出约定，可有效规避风险。
二、根据法律规定行使法定解除权
在当事人对限购政策引起的合同纠纷没有明确约定的情况下，解除合同需适用法定解除权。《合同法》第九十四条规定了合同当事人享有法定解除权的五种情形：如前所述，限购政策不易被认定为不可抗力，且限购政策不可归责于双方当事人，因此，限购政策不属于《合同法》第九十四条规定的合同当事人享有法定解除权的前四种情形；第五种情形是“法律规定的其他情形”，可见当事人可否依据限购政策主张法定解除权，要看看是否有法律的明确规定。
目前，我国与限购政策相关的法律仅有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条，也即在以下两种情况下合同当事人享有法定解除权：一是是限购政策导致导致已经订立预约合同的房屋买卖合同当事人无法订立正式房屋买卖合同；二是限购政策导致无法签订贷款合同并导致买卖合同不能继续履行。在这两种情况下，合同当事人依法享有合同解除权，且双方互不承担违约责任。
除上述两种法律规定的情形外，最高人民法院和各地法院也通过法院裁判指引的方式支持当事人在因限购政策的实施而无法继续履行合同如无法办理房屋所有权转移登记的情形下行使合同解除权。在这种情况下，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，双方互不承担违约责任；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。因法定解除权的权利来源只有法律的规定，法院的裁判指引和司法裁判并不能代替法律规定，因此亟待完善法律关于因限购政策的实施而无法继续履行合同情况下如何行使合同解除权的规定。
法院裁判指引
Ø 2011年《全国民事审判工作会议纪要》
20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。
Ø 北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》2011.12.13
三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
Ø 广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》2012.6.26
（五）关于房地产调控政策问题
11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
Ø 浙江省高级人民法院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》2011.4.21
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
