生活中，人们买卖二手房屋时，往往需要在房产中介的帮助下完成，卖方通过中介出售房屋，买方通过中介购买房屋，中介撮合交易，收取服务费用。通过中介交易，当事人会节省不少时间和精力，也导致了买卖双方接触机会少，沟通交流不充分，基本通过中介传递信息，可能会有中介机构或人员利用这种机会，通过与卖方协商低价、与买方协商高价的方式，从中赚取差价。那么中介赚取差价的行为究竟如何定性？中介的行为损害了买方还是卖方的利益？本次话题围绕上述问题展开，具体请看以下案例：
案例一：卖方起诉要求交付差价款，法院判决扣减中介费后返还。
裁判概述：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，中介公司处理委托事务取得的财产，应当转交马某，中介公司完成委托事务的，马某应向其支付报酬，但中介公司获取报酬应符合相关规定。
案件事实：
马某（委托方）与中介公司（受托方）签订《房屋销售委托代理协议》，约定：马某将其房屋委托中介公司代理销售；委托代理销售该房屋总价为人民币115万元，代理期限90个工作日；其他约定事项为马静净得价为115万元整，多出部分作为中介公司中介费、宣传费、广告费等等费用。随后不久，马某经公司人员何某居间，与案外人徐某签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：徐某购买房屋，房屋售价为124万元。合同签订后，买房人徐某共向何某支付购房款123万元，马某收到购房款115万元。房屋成交后，马某以中介占有其购房款9万元为由，起诉何某、中介公司返还。
审理法院认为：
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，中介公司处理委托事务取得的财产，应当转交马某，中介公司完成委托事务的，马某应向其支付报酬，但中介公司获取报酬应符合相关规定。该合同中“其他约定事项”的约定，实际系关于报酬的约定。根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%，据此计算，本案中，中介公司能获得的报酬为37200元（1240000元×3%），其余款项为中介司处理委托事务取得的财产，应转交马某。根据庭审查明的事实，中介公司实际收取的购房款为80000元，扣除其应获得报酬，应返还的数额为42800元。判决：中介公司于判决生效之日起七日内给付马某购房款42800元；
案例二：买方起诉中介不当得利，法院判决驳回起诉。
裁判概述：本案所涉及系房屋中介公司与委托出售方约定房款，同时约定实际成交价格高于约定房款的部分归中介所有，此房屋溢价销售行为并未损害到张某的利益，故张某诉请返还5万元意向金的诉请法院不予支持。
案件事实：
张某通过冯某（中介公司法定代表人）购买案外人汤某所有房屋一套及车库一间，双方于在中介公司门店签订二手房买卖合同。合同约定，“甲方所售房屋总金额为柒拾伍万元整；甲乙双方同意此合同签订之前乙方先支付伍万元作为意向金，如果乙方中途违约不买，此伍万元意向金不再退还。此合同签订之后7日内乙方须向甲方支付房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金；此合同签订之后30日内乙方须再向甲方支付剩余房款叁拾伍万元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有权终止合同并不再退还伍万元意向金。合同甲方为：汤某，乙方为：张某”。该合同系冯某代汤某与张某签订。合同签订当日，张某向冯某按约支付5万元意向金，剩余房款70万元，张某通过银行转账支付给汤某65万元，最后5万元于交付与汤某丈夫。事后，张某从汤某处得知，该房屋汤某只收房款70万元，后张某多次向中介及冯某追要多收取的5万元房款未果，以不当得利起诉冯某及中介。
法院查明：汤某就案涉房屋曾向冯某出具委托书，委托冯某出售该房屋，并表示出售房屋价格根据市场行情由被告冯某决定，但不能低于人民币70万元，如售价高出70万元，高出部分归冯某支配。
法院认为：
本案中冯某身份是中介公司法定代表人，张某通过冯某的身份取得了与案外人汤某签订房屋买卖合同机会，应视为冯某向张某提供订立合同媒介服务的行为，且冯某系代表中介公司的职务行为，故张某与中介公司之间存在居间合同关系。房屋所有人汤某委托冯某作为其代理人与张某签订二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，法院予以确认。合同中已明确约定了委托人所售房屋总价款为75万元，张某依约支付价款，汤某依约交付房屋的行为已表明房屋买卖合同履行完毕。张某诉请的5万元意向金应视为是订立合同的定金，该款项旨在确保双方合同顺利订立的一种担保方式。本案合同订立成功且已履行，故该意向金可充抵合同价款。本案所涉及系房屋中介公司与委托出售方约定房款，同时约定实际成交价格高于约定房款的部分归中介所有，此房屋溢价销售行为并未损害到张某的利益，故张某诉请返还5万元意向金的诉请法院不予支持。遂判决驳回原告张某的诉讼请求。
案例三：中介及人员因违规赚取差价被处罚，买方起诉其不当得利，法院判决驳回起诉。
裁判概述：《二手房居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规的规定，且卖方付某对陈某的代理行为进行了追认，代理行为合法有效。根据合同相对性原则，邹某签订合同的相对方是案外人付某，邹某无权向陈某主张权利。因此，陈某、中介许某买卖案涉房屋获取利益的行为，不构成不当得利。陈某、许某违反职业道德行为并不认定其违反法律禁止性规定，故邹某诉请没有事实和法律依据。
案件事实：
陈某与案外人付某签订《二手房买卖合同》，约定陈某购买案外人付某住宅，成交价98万元；合同备注栏中约定：由于评估价提高，多余房款部分卖方付某须当日退回买方陈某；卖方付某银行尾款差额部分由买方陈某承担；卖方付某同意过户到买方陈某指定人名下。
之后，邹某（买方）与案外人付某（卖方）、陈某（卖方付某的委托代理人）、中介公司（居间方）签订《二手房居间买卖合同》一份，约定：房屋成交价为110万元，居间方提供必要的协助，房屋所有权转移登记手续的税金和费用由买方承担；居间方佣金按房屋总金额的2%支付。该《二手房居间买卖合同》中卖方付某的签字均由陈某代签。邹某依约向案外人付某足额支付了房价款110万元，向居间方中介公司支付佣金5500元。邹某取得案涉房屋所有权，付某向中介转账129800元，其中9800元是付某向中介公司支付的中介佣金，52881.28元是支付给陈某垫付案涉房屋除个税以外的其他营业税。邹某向某房地产估价与经纪协会、市房管局房地产市场监管科举报陈某、中介公司许某违法、违规行为。某房地产估价与经纪协会查实二人利用职务之便以个人名义承接房地产经纪业务收取房款赚取差价，遂对陈某、许某的不良行为分别作出处理：通报批评、诚信扣分，吊销服务牌。邹某据此诉至法院，要求陈某、中介公司返还房屋差价的不当得利。
审理法院认为：
不当得利是指没有法律依据，有损于他人而取得利益。本案的争议焦点在于陈某以98万元购买案涉房屋再以110万元卖给邹某的行为是否构成不当得利及邹某是否有权向陈某、许某主张返还不当得利？陈某与付某签订《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效。该《二手房买卖合同》合同中明确约定，由于评估价提高，多余房款部分卖方付某和须当日退回买方陈某；卖方付某和同意过户到买方陈某指定人名下。陈某随后将从付某处购买的案涉房屋进行转卖，陈某与邹某、中介公司（居间方）签订了《二手房居间买卖合同》，合同明确约定案涉房屋成交价为110万元，邹某自愿以110万元购买案涉房屋，其不存在损失。陈某自认该《二手房居间买卖合同》中卖方付某的签字是其代签，付某知晓陈某将案涉房屋以110万元价格卖出，并收取了98万元购房款及将多余的129800元按陈某的指示转账给被告中介公司许某，可以认定付某对陈某萍代签合同的行为进行了事后追认。《二手房居间买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规的规定，且卖方付某对陈某的代理行为进行了追认，代理行为合法有效。根据合同相对性原则，邹某签订合同的相对方是案外人付某，邹某无权向陈某主张权利。因此，陈某、中介许某买卖案涉房屋获取利益的行为，不构成不当得利。陈某、许某违反职业道德行为并不认定其违反法律禁止性规定，故邹某诉请没有事实和法律依据，不予支持。驳回原告邹欣的诉讼请求。
案例四：卖方起诉中介及人员赔偿损失，法院判决个人折价赔偿。
裁判概述：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中双方已对原《房地产转让居间合同》约定的主要权利义务进行了变更，陈某销售诉争房产所得价款，应支付仇某的价款，不能仅根据原《房地产转让居间合同》确定。考虑到陈某对房屋进行了装修，其本身为房产经纪人，对房屋的增值起到了一定的作用。本院参照两份房屋买卖合同的差价、签订时间、装修花费等因素，酌情确定陈某支付仇某差价损失13万元。
案件事实：
陈某系房产中介经纪人员。仇某作为出卖人，陈某作为买受人，中介公司作为中介方，三方签订《房地产转让居间合同》一份，约定：仇某将自有房产出售给陈某，价格52万元；支付定金5万元，余款47万元在办理过户时一次性付清，款清交房。之后仇某和陈某办理公证委托，委托书载明：仇某委托陈某代为办理不动产对外转让相关手续。后陈某支付价款52万元，房屋交付后，陈某对该房屋进行了装修。装修后陈某以仇某代理人的身份作为卖家，将房产以75万元的价格出售给第三人徐某，并代理变更过户至第三人徐某名下。后来，某市综合执法局对中介公司、陈某作出行政处罚，认定中介及所属经纪人的上述行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项关于“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定，已构成违法，并作出行政处罚：将中介公司、陈某计入信用档案；对陈某罚款1万元；对中介公司取消网上签约资格，并处以罚款3万元。邱某将中介公司、陈某起诉至法院，要求赔偿损失。
审理法院认为：
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中仇某与陈某签订《房地产转让居间合同》后，办理了公证委托书，该委托书明确载明委托事项包括“代为与买方签订上述不动产的转让合同等相关文件”，并且该委托书已经公证，仇某作为完全民事行为能力人，应当知晓该委托书的含义。仇某未举证证明该委托书系在违背其真实意愿的情况下签订，应认定为当事人的真实意思表示，本院予以确认。综合全案，当事人签订委托书后，可视为双方达成协议，对原《房地产转让居间合同》进行了变更。虽然事后陈某和中介公司受到了行政处罚，但本次交易并未违反法律或行政法规的效力性强制规定，不足以认定双方当事人签订的《房地产转让居间合同》和委托书无效。关于陈某是否应支付仇某差价损失的问题，本院认为，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中双方已对原《房地产转让居间合同》约定的主要权利义务进行了变更，陈某销售诉争房产所得价款，应支付仇某的价款，不能仅根据原《房地产转让居间合同》确定。考虑到陈某对房屋进行了装修，其本身为房产经纪人，对房屋的增值起到了一定的作用。本院参照两份房屋买卖合同的差价、签订时间、装修花费等因素，酌情确定陈某支付仇某差价损失13万元。陈某未将处理委托事务取得的财产交付给仇某，仇某要求其赔偿损失，具有事实与法律依据，本院予以确认。关于中介公司是否应当承担连带责任的问题，中介公司并非受托一方，现购房款也并未由其持有，亦无证据证明陈某与中介公司存在恶意串通，损害仇某利益的情形，故中介公司不承担连带责任。判决：陈某于本判决生效之日起十日内支付原告仇某房屋差价损失13万元；驳回仇某的其他诉讼请求。
案例五：因中介隐瞒高报价款，买卖双方绕开交易，中介起诉买方支付居间费，法院判决仅支持合理费用。
裁判概述：涉案《看房确认书》所载内容限制了张某的自由选择权，有违民事活动中的自愿、公平原则，房产中介以该约定为由要求张某支付违约金，于法无据，不予支持。因房产中介未促成居间合同成立，故本院对其要求支付居间佣金的诉请不予支持。房产中介在本次居间活动中付出了一定的劳务，酌定张某向房产中介服务部支付从事居间活动支出的必要费用。
案件事实：
房产中介员工小沙引领张某查看了交易房屋，同时张某在房产中介提供的《看房确认书》上签名。该确认书中约定“一、此楼房乙方（张某）及亲属以前没有看过，今天是第一时间得到房产中介提供的卖楼信息，所以看成后必须通过房产中介办理交易手续，同时交居间服务费（中介费）1%。如果乙方与房主私下成交，我们找不到房主，买方承担房主的居间服务费1%。二、从看房日起，一年内不准私下成交，不管用任何方式任何理由成交，乙方都属于违约，所以我们要加倍收取中介费（此套房屋成交价的2%）作为违约金。如果存在上述违约行为房产中介将追究乙方的法律责任，要求乙方按违约规定赔偿并负担走上法律程序的一切费用”，当日，向张某交纳壹万元，房产中介向张某出具《收款收据》一份，收据中另载明了购买涉诉房屋及车库的价格总价为67.6万元，中介佣金3000元以及权证过户税费由买方承担等内容。之后，张某通过其他中介与涉诉房屋原所有人签订了《房地产买卖合同》，合同所载张某合同购买价为66万元，张某向该中介机构支付中介费4000元。
房屋原所有人表明：“房产中介并没有如实告知我们买卖双方信息，导致合同不成立，当时我向中介是说卖65万元，房源信息在十多家中介发布，最终房子是通过其他中介成交，成交价是65万元”。
审理法院认为：
张某主张房产中介服务部存在未如实告知其涉诉房屋的真实售价，虚报售价的行为，本案中，涉诉房屋原所有人选择了报价更低的中介促进交易而非房产中介的服务，显然有悖常理，足以说明房产中介服务部并未如实向张某告知真实售价。涉诉房源并非房产中介独家代理房源，张某作为消费者，在发现其他中介机构也有该房源的信息后，有权在多个中介机构中选择报价低的中介机构促成交易。房产中介虽引领张某查看了涉案房源，并收取了交纳的1万元，但在其未促成签订合同之前，张某的行为并不构成违约。涉案《看房确认书》所载内容限制了张某的自由选择权，有违民事活动中的自愿、公平原则，房产中介以该约定为由要求张某支付违约金6600元，于法无据，不予支持。因房产中介未促成居间合同成立，故本院对其要求支付居间佣金6600元的诉请不予支持。由于房产中介在本次居间活动中付出了一定的劳务，酌定张某向房产中介支付从事居间活动支出的必要费用2000元。判决如下：张某向房产中介支付居间必要费用2000元。
评析：
本次话题只是讨论一下，房产中介赚取差价的行为，绝无抨击中介之意，只是意图通过分析该行为为大家提供处理解决此类纠纷的路径。
通常情况下，房产中介及人员赚取差价行为会受到主管机构的否定性评价，一旦被查实，主管部门会给予批评、降低信用、罚款等处罚。如果上升到司法层面，则相对复杂很多，由于在交易过程中，双方会签订有书面合同，倘若合同有了约定且相当明确，一般会被认为系当事人行使自由处分权，司法不加干涉，事后反悔即便诉诸法律，也很难获得裁判者的支持。换句话说，一旦合同约定不够明确或存有争议时，那么中介机构或人员占有差价部分，则被视为不当，应予返还。
有利益的地方就有钻营，房价一直上涨且未见顶，也就难怪有人会从中渔利。最后，建议合同当事人，交易时要约定好彼此权利义务，擦亮眼睛不迷局内，不落圈套才是对自己最好的保护。
