裁判要旨
被执行人财产整体处置的拍卖款分配，工人工资债权不优先抵押债权清偿，非抵押财产拍卖款抵押权人无优先受偿
实务要点
第一、本案解决执行拍卖被执行人主要财产，对于拍卖款，执行款对于工人工资债权与抵押权债权受偿先后顺序，包括审查抵押物范围，无证建筑房屋如何判断优先受偿范围。江苏高院以执行复议裁定撤销下级法院作出的裁定，江苏高院评价“无论是在《破产法》中，还是在参与分配的相关法律规定中，均没有工人工资债权可以优先于抵押权得到清偿的明确法律规定。因此，连云港中院在执行程序中直接认定工人工资和经济补偿金优先于抵押权得到清偿，没有法律依据。”我们认为，该结论的法律依据：破产状态下，《企业破产法》第一百零九条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。第一百一十条享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。非破产状态下，《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第五百一十六条当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。
第二、我们注意到，抵押债权优先工人工资债权清偿状态下，重点考察抵押物范围，只有抵押财产拍卖所得款享有优先受偿权，因此，整体处置情形下，识别被执行人财产哪些属于抵押财产，哪些财产是非抵押财产，非抵押财产的拍卖所得款项，抵押权人当然没有优先受偿，法律依据是《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。江苏高院评价“评估报告所附现场照片及相关描述显示涉案土地使用权及有证房产抵押时，该地块上的传达室、配电房、大门垛、电动伸缩门以及部分混凝土道路和绿化已经存在。浦发银行连云港分行未能举证证明其他无证房产及附属设施系建于涉案土地使用权办理抵押权登记之前。……对其他无证房产及附属设施不享有抵押权，亦无权请求优先于其他债权人受偿。”换言之，对于无证房屋认定新增建筑，抵押权人对无证房屋的相应拍卖款不能优先受偿，该无证房屋非抵押财产，相应拍卖款属于被执行人财产。参见案例广东高院：抵押设立后土地上新增建筑物应与土地使用权一并处分，抵押权人对新增地上建筑物变价所得款不享有优先受偿权
第三、如前所述，抵押权人对新增地上无证房屋变价所得款不享有优先受偿权，仅仅解决抵押权人不能优先受偿，并没有解决无证房屋相应拍卖款的给付顺序，这时应当审查无证房屋的查扣冻执行措施的先后顺序，依据是《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第五百一十六条规定，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。我们认为，应当注意的是，对于不动产无证房屋的查扣冻不能仅考虑无证房屋本身的执行措施，对于土地查封的，相应无证房屋一并查封，依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。我们认为，除考察执行措施先后顺序外，应当考察抵押权人未受偿部分债权即为普通债权（参照《企业破产法》第一百一十条未受偿的债权作为普通债权），工人工资债权亦为普通债权。参考案例江苏高院：同一财产房屋与土地分别查封，普通债权按查封先后顺序清偿，流拍后轮候查封债权人以物抵债，侵犯首查封权益
案情介绍
一、浦发银行连云港分行与沃菲德公司、德威公司、王东祥、孙玲金融借款合同纠纷一案，江苏省连云港市公证处执行证书确认：沃菲德公司、德威公司、王东祥、孙玲尚欠浦发银行连云港分行贷款本金3000万元、利息罚息及复利等。
连云港中院对沃菲德公司位于连云港开发区土地使用权及地面建筑物房屋所有权进行拍卖，江苏新海连发展集团有限公司以4102万元购买上述资产。浦发银行连云港分行均对沃菲德公司的部分被拍卖财产办理了抵押权登记。
二、沃菲德公司成立于2010年8月11日，股东为孙玲和王东祥，王东祥为公司法定代表人。德威公司成立于1999年6月9日，股东为王东祥、孙玲、程琪波、邵宏伟、金建胜、孙华、王桂英、葛昭君，王东祥为公司法定代表人。
2019年4月9日，连云港中院发函江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司，要求该公司对评估报告中涉及有证房屋、无证房屋、土地、附属物估价予以分开表述。2019年4月22日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司回函连云港中院，对评估房地产的估价分别详细列为：有证房面积31428.14平方米，总价4078万元；无证房面积907.17平方米，总价62万元；土地面积66666.90平方米，总价1953万元；附属物总价317万元。在评估报告中，无证房屋主要包含：传达室118.2平方米、配电房35.34平方米、辅助用房20.10平方米、宿舍312.7平方米、冲凉房209.6平方米、简易厂房211.23平方米。附属物主要包含：大门垛39.78平方米、电动伸缩门24平方米、铁艺围墙246.69平方米、水泥砌块围墙1450平方米、办公楼室外花岗岩地面106平方米、混凝土道路15280平方米、路缘石2552平方米、厕所化粪池1个、花坛路缘石50块、水池、假山、碎石路1项、回填山土1项、绿化1项、旗杆5根、混凝土旗杆基础8.96平方米、旗杆基础面层26.24平方米。
浦发银行办理抵押贷款时委托江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司对抵押财产进行评估，江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司于2014年4月4日出具土地估价报告。在该报告中仅对土地使用权进行了估价，对7栋有证房产的现状进行了描述但未予估价，对宗地开发程度表述为“待估宗地红线内达到道路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整五通一平的开发水平。宗地内道路质量较优，供水、供电保证率达96%以上；排水通畅；通讯状况号”，对宗地内道路状况表述为“待估宗地内主要道路路面为水泥、路面质量较好”，对宗地内绿化状况表述为“待估宗地内绿化状况较好”，除此之外，未提及无证房产及附属设施的其他信息。
三、何义树等二十人与沃菲德公司关于工资、加班工资争议纠纷一案，连云港劳动人事争议仲裁委员会仲裁调解书确认：沃菲德公司一次性支付何义树等人工资人民币728040元。
周明等十四人与沃菲德公司关于工资、销售提成、奖金、解除经济合同补偿金和社会保险劳动争议纠纷一案，经连云港人事争议仲裁委员会仲裁裁决书确认：沃菲德公司合计欠周明等人工资、补偿金、销售提成和奖金共计1067883.12元。
李清等三十一人与德威公司关于工资、销售提成、奖金、解除经济合同补偿金和社会保险劳动争议纠纷一案，经连云港劳动人事争议仲裁委员会仲裁裁决书确认：德威公司合计欠李清等人工资、补偿金、销售提成和奖金共计1741919.48元。
以上人员均提出参与分配申请，主张对拍卖财产优先参与分配。
关于沃菲德公司、德威公司拖欠涉案的工人工资及经济补偿金的形成时间问题。涉案的工人工资及经济补偿金形成于2014年或2015年。
关于沃菲德公司、德威公司财产与债权债务问题。沃菲德公司、德威公司提供了两公司固定资产主要资产是房产土地，此资产已经以4102万元价格变卖给了江苏新海连发展集团有限公司，剩下的是办公用品及未抵押的设备。从两公司已提供的证据显示，沃菲德公司欠债33660695元，德威公司欠债62136477.68元，两公司合计欠债95797172.68元。
关于沃菲德公司、德威公司是否资产混同的问题。两公司提供了关于两公司生产、销售混同情况说明、住房公积金变更清册、德威公司与沃菲德公司3000万元资金往来银行进账单、德威公司与沃菲德公司员工借款及报账明细、两公司的付款审批表、两公司的销售合同等证据。上述证据显示两公司在经营过程中存在公司人员与资产混同的情况。
四、连云港中院归纳本案争议的焦点问题是：本案职工工资、经济补偿金是否具有优先权。连云港中院认为，本案中沃菲德公司、德威公司所欠工人工资、经济补偿金业经连云港市劳动人事争议仲裁委员会、连云港经济技术开发区劳动人事争议仲裁委员会生效仲裁文书确认。现德威公司与沃菲德公司资产不足以清偿其全部债务,两公司所欠的职工工资是职工生活主要来源，工资能否得到及时清偿关系到工人及其家庭的生存利益;经济补偿金是在劳动合同解除或终止后，用人单位依法一次性支付给劳动者经济上的补助，其目的主要是保障劳动者与用人单位解除合同后一段时间基本生活。生存权作为基本人权的重要内容，应当优先于其他权利。工人关于对沃菲德公司、德威公司所欠的工资和经济补偿金享有优先受偿权的申请，并无不当。裁定驳回浦发银行连云港分行的异议请求。
裁判要点与理由
江苏高院认为：第一、关于工人工资债权是否享有优先受偿权的问题。无论是在《破产法》中，还是在参与分配的相关法律规定中，均没有工人工资债权可以优先于抵押权得到清偿的明确法律规定。因此，连云港中院在执行程序中直接认定工人工资和经济补偿金优先于抵押权得到清偿，没有法律依据。然而，工人工资和经济补偿金能否得到及时清偿，关系到工人及其家庭的基本生存利益，连云港中院在执行款项分配中应当本着善意执行和生存权保护的理念，适当兼顾工人工资和经济补偿金的清偿。
第二，《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。根据本案现有的证据，浦发银行连云港分行仅对土地使用权和地上有证房产办理了抵押权登记。评估报告所附现场照片及相关描述显示涉案土地使用权及有证房产抵押时，该地块上的传达室、配电房、大门垛、电动伸缩门以及部分混凝土道路和绿化已经存在。浦发银行连云港分行未能举证证明其他无证房产及附属设施系建于涉案土地使用权办理抵押权登记之前。因此，浦发银行连云港分行仅能就已经办理抵押登记的涉案土地使用权和有证房产，以及相关证据能够证明其存在于抵押权设立之前的附属设施享有抵押权，对其他无证房产及附属设施不享有抵押权，亦无权请求优先于其他债权人受偿。
第三，根据异议审查程序中沃菲德公司和德威公司提供的两公司生产、销售混同情况说明，住房公积金变更清册、德威公司与沃菲德公司资金往来银行进账单、德威公司与沃菲德公司员工借款及报账明细、两公司的付款审批表、销售合同等证据，能够证明两公司在经营过程中存在公司人员和资产混同的情形，对于两公司工人主张以沃菲德公司的拍卖财产清偿工资和经济补偿金请求，应予以支持。综上，复议申请人浦发银行连云港支行的复议请求部分成立，裁定撤销江苏省连云港市中级人民法院（2017）苏07执异15号执行裁定；撤销江苏省连云港市中级人民法院（2015）连执字第00076-4号、00076-5号、00076-6号执行裁定；驳回上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行就拍卖财产中未抵押部分的优先受偿请求。
标签：执行异议丨执行复议丨工人工资丨抵押权丨抵押物范围
案例索引：江苏省高级人民法院(2018)苏执复55号“上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行与江苏德威机械设备有限公司、江苏沃菲德实业有限公司、王东祥、孙玲金融借款合同纠纷执行裁定书”（审判长景水平审判员唐志容审判员赵建华），载《中国裁判文书网》（20200320）。
法律依据
《物权法》
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
《企业破产法》
第四十一条 人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：
（1）破产案件的诉讼费用；
（2）管理、变价和分配债务人财产的费用；
（3）管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。
第四十二条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
（1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
（2）债务人财产受无因管理所产生的债务；
（3）因债务人不当得利所产生的债务；
（4）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
（5）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
（6）债务人财产致人损害所产生的债务。
第一百零九条 对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
第一百一十条 享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。
第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（1）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（2）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（3）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》
第五百一十六条 当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十条 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》
58.【担保债权的范围】
以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》
为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。
一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置？
（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？
参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
（二）在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？
在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。
确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。
拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人（被执行人）补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。
二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？
依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。
处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》[2014]执他字第7号 2014年10月23日
山东省高级人民法院：
你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。
综上，经我院审判委员会讨论，原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后，青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下，重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益，其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。
