内容摘要
优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或者特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。预告登记的权利人享有优先权是《物权法》明文规定的。虽然网签、备案登记与预告登记的立法目的相似，但两者性质不尽相同，在公法和私法上的效力也不相同，在房地产企业破产程序中的权益保护更是有所区别。
关键词：网签 备案登记 破产 优先权
一、 预告登记&备案、网签
1.预告登记&备案登记
《物权法》第20条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记制度是为了保障预告登记权人的期待权，限制现实的登记权人处分其权利。预告登记兼具物权和债权的双重性质表征，是为了确保将来不动产物权变更的请求权，该制度使得已经登记的不动产物权变动请求权经过公示具备了对抗第三人的效力，其法律依据是《物权法》和《房屋登记办法》。
而备案登记，全称为商品房预售合同登记备案，其法律依据是《城市房屋预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”它不是物权法意义上的制度，是行政管理制度，其价值在于通过行政管理的手段防止“一房多卖”，保护商品房屋买卖市场交易安全，当然备案登记与预告登记一样，具有一定的公示作用。
两者的不同具体体现在以下几个方面:
（1）法律性质不同：预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
（2）目的不同：预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权;商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
（3）登记方法不同：预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双方共同申请，除非法律另有规定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
（4）适用范围不同：预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
（5）登记部门不同：预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门，可以是房地产管理部门，也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
2.网上签约≠备案登记
网上签约简称“网签”，全称房屋网签备案登记，一般是开发商和购房人签订房屋买卖合同后，按照房产主管部门的要求，将书面合同录入房产主管部门的网络管理系统，在网上公布交易情况。《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）规定：在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案登记，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。购房者与开发商签订《商品房屋买卖合同》并在房产主管部门的网络管理系统里网签备案后，并不因此具有物权请求权，而只享有基于房屋买卖合同的债权请求权。
备案登记即商品房预售合同登记备案，是将网上签约的合同进行网上登记备案。流程为：开发商先网上签约，然后报房产主管部门进行审核，审核通过后进行商品房预售合同备案登记，备案登记是开发商和房产主管部门的职责。网上签约是备案登记的前置程序，备案登记是行政规定，开发商不进行备案登记的将会受到行政处罚。
二、 房屋网签备案登记的性质
房屋买卖合同网签、备案登记的作用：1.便于审查房屋买卖合同的主体，比如购房人是否有购房资格，开发商预售的房屋是否办理预售许可证；2.防止一房多卖，保障房屋交易市场的安全；3.有利于政府管理部门监管。
对于网签登记的性质存在两种观点：
观点一：网签、备案登记后的法律效力等同于预告登记。
该观点认为：房屋买卖合同网签、备案登记的性质就相当于《物权法》第20条规定的预告登记。法律、行政法规创设网签、备案登记和预告登记的立法目标都为了保护买受人所享有的权利，包括优先购买权、期待权等。在网签、备案登记之前，商品房预售的买受人只能基于买卖合同享有债权；而在网签、备案登记之后则可视为享有对未来建成商品房的准物权。通过登记的方法予以公告，从而将物权的公示作用用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。
“预告登记”与物权登记存在实质上的差异：第一、物权登记是在不动产物权登记簿上记载不动产物权，而预告登记则是为保障将来实现物权，当事人可以向登记机构申请在登记簿上对商品房预售合同的重要条款予以记载。第二，物权登记具有物权属性和物权效力，而预告登记却“始终保持着债权性”。《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，不动产合同备案登记的效力往往介于合同法领域和物权法领域之间，应当具备准物权的法律效力。预告登记以及网签、备案登记均为不动产合同的备案登记，也应当具备准物权的法律效力。
实务中，部分地方行政规章认为经备案登记的商品房预售合同，可以对抗第三人或者善意第三人。
《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定：“商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。”
《福建省城市房屋产权登记条例》第30条规定：“下列房屋产权有关文件，当事人应当在合同签订之日起三十日内，持房屋产权证书和有关合同向登记部门办理备案登记；未经备案登记，不得对抗善意第三人：（一）房屋预售合同及其变更合同……”
观点二：网签、备案登记的法律效力不同于预告登记，行政管理行为不产生物权法上的效力。
该观点认为：网签、备案登记和预告登记是相互独立的概念。网签、备案登记是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发商一房多卖而建立的一个网络化管理系统。预告登记有准物权效力，网签、备案登记是行政管理手段，经过网签的商品房不能再次网签，不能再次出售，可以防止一房二卖地情况发生，同时实现监管地产市场和保护购房者权益的目的。商品房预售合同经过网签、备案登记后，其买卖行为纳入行政监管，但不产生任何物权效力，出卖人仍然享有不动产所有权。网签、备案登记后合同的效力的对抗性是相对的。一房多卖的情形中，在没有其他法定事由的情况下，经过网签、备案登记的合同效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。
【案例：山东省济宁市中级人民法院(2018)鲁08民终5975号】
裁判要旨：一审法院认定“该房屋进行了预告登记，具有准物权效力”，混淆了预告登记与“商品房预（销）售合同网上备案”的概念，与相关法律法规规定不符。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行;而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。本案涉案商品房仅办理了商品房预售合同备案登记即俗称的网签，尚未办理商品房买卖预告登记，截至目前上诉人仍是法律意义上的产权人，被上诉人对该房产不享有任何预期物权及准物权。另外，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以登记为要件，被上诉人要求交付房产，但由于整体工程尚未验收交付，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、现行法规、司法解释对此没有例外规定，一审法院认定被上诉人对涉案房产享有准物权，系对法律理解与适用的错误解释。
我们认为：
网签、备案登记与预告登记的法律效力不同，网签、备案登记并没有改变权利的法律属性。但是从实际效果上看，网签、备案登记的合同具有公示的作用。一般而言，所谓的债权物权化都有一定条件或时间限制，债权并不能因物权化而具有支配属性，转变为物权。但是网签、备案登记以特殊的形式宣示了当事人享有的合法权利，让“债的相对性”变得具有“相对公开性”。债具有相对性，这种相对性往往变成“债的隐蔽性”，而网签、备案登记可以较好的平衡“债的隐蔽”与“债的需公开”。网签、备案登记是为了增加房屋交易市场的透明度，另外也是为了让相关当事人知晓有关交易的存在，这也是网签、备案登记防止一房多卖的目的所在，商品房屋买卖合同经过网签、备案登记后，即使具有公示公信也并不会改变其债权的本质属性。
而预告登记则不同，经过预告登记后，已经登记的不动产物权变动请求权经过公示具备了对抗第三人的效力，该权利兼具物权和债权的双重性质。
