购房人与房开商权益保护界限之析
【利好消息】2023年4月20日 ，最高人民法院发布法释〔2023〕1号公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（本文简称“批复”）自2023年4月20日起施行，内容为：
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
裁判理由】在前述判决基础上进行筛选、归纳出，房开企业逾期交房人民法院不支持购房人解除商品房买卖合同的理由主要有如下几项：1.行使解除合同的期限超过法定解除除斥期间或合同约定。（2022）鲁02民终14500号 、（2022）鲁0281民初3373号) 、（2022）渝0113民初6736号2. 房开企业虽逾期交房但诉讼时案涉房屋已具备交付条件，保护合同稳定性。（2022）粤15民终1450号、（2022）鄂0882民初1737号、（2021）粤0604民初42719号、（2022）粤18民终2144号、（2022）桂0602民初509号、（2022）粤0604民初21977号、（2021）黔0181民初3038号3. 房屋虽未达到交房条件，但房开企业逾期交房的违约程度显著轻微，房开企业积极采取补救措施，恢复项目施工建设，购房人签订合同取得房屋所有权的目的并非完全不能实现。（2022）鄂0113民初758号4. 购房合同仅约定逾期交房承担违约责任但未约定逾期交房可解除合同，可通过主张逾期交房违约金弥补购房人损失。（2022）鲁0281民初10953号、（2022）鲁02民终13518号5. 疫情影响。以上理由被单独或合并作为裁判依据。
房开企业被认定为轻微违约的案例
在前述样本判决内再次筛选出购房人要求解除合同人民法院不支持的理由中，引用规定中包含“《全国民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第47条注释1的案件有162件，地域及年限分布如下：（2021年之后案件数量下降明显）另，将同类型不支持购房人解除合同的判决与支持购房人解除合同的判决对比后发现，人民法院不支持购房人解除购房的合同案例裁判出具时间在2021年12月之后居多。
吉 方 分 析
「 人民法院裁判不支持购房人解除购房合同之用意分析 」在疫情影响叠加房地产开发企业债务逾期的形势下，对于已具备竣工条件、交付条件的项目，逾期交房期限已满足购房合同约定的解除购房合同条件，人民法院不支持解除购房合同可能更有利于保护购房人的权益，避免“钱房两空”，毕竟房开企业的债务规模非一般大，解除合同后购房款何时能返还未知，正如（2022）粤0604民初21977号案件判决所述：“考虑到目前佛山市房地产市场整体情况及被告的经营现状，如解除涉案买卖合同，可能导致原告难以实际收回已支付的购房款，由此对原告的损失将进一步扩大。鉴于目前涉案项目已基本完工且进入验收阶段，届时原告可接收涉案房屋并后续办理产权证，能够实现合同根本目的。因此，从维护市场交易稳定及保护购房人的权益出发，涉案合同目前不宜解除，”但此种情形有违合同意思自治原则之嫌。对于尚未动工、交付期限不确定的项目，购房人收房无望，且每月需继续向银行偿还房屋贷款，否则将面临被银行起诉、列入征信黑名单的风险，此时仍仅从维护社会经济秩序稳定的角度出发，不支持购房人解除购房合同实属不妥，好在最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号公告）。对于“批复”如何在实践中适用可能面临以下难点：
「 如何认定房屋不能交付且无实际交付的可能？ 」
从本次检索的不支持解除购房合同的案例判决来看，认定房开企业已开始复工复产、具备交房条件的依据有：“现场主体已完工”（2022）粤0604民初21977号、 “已完成涉案房屋的竣工验收备案，取得房屋测绘报告并通知业主收楼，建德公司已提供了证据证明涉案房屋已达到开通燃气、供电、供水的条件”（2022）粤18民终2144号、 “东方聆海公司向业主承诺抢抓工期、对交房期限进行多次协调”（2022）鲁02民终13518号、 “东方公司称涉案项目已复工，胶州市住保中心对达观天下二期延期交付的业主书面已作出承诺交房时间”（2022）鲁02民终14500号、 “在答辩中称政府已组织被告提交可行的复工保交楼方案，合同可以继续履行”（2021）粤0604民初42719号。首先应当明确举证责任分配问题，如按谁主张谁举证的原则，购房人依据“批复”起诉要求解除购房合同，需证明房屋不能交付且无实际交付的可能才能享有购房款返还权优先于其他权利，但此种举证责任对于购房人不公，因购房人并不能掌握房开企业项目建设进度及复工复产资金筹措的情况，仅能到项目现场看看是否已在施工，因此，关于房屋具备交付可能的举证责任由房开企业承担为宜，且不能仅依据房开企业复工复产、交房的单方承诺认定，还需综合其他施工资料、现场房屋情况予以认定，在支持解除购房人解除合同的案例中，多数由房开企业证明房屋已具备交付条件。「 已判决不支持解除合同的案件，购房人能否法依据“批复”启动再审程序？」根据《民事诉讼法》第二百零七条注释2的规定，此类案件欲再审依据的可能是第一款第一项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；”及第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”。显然，在“批复”未出台前，房开企业逾期交房但判决不支持购房人解除购房合同所适用的规定当中，《全国民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第47条不在少数，对于确无交付房屋可能的案件，从保护购房人权益的角度出发，将《民事诉讼法》第二百零七条第一款第六项的 “法律” 扩大为最高人民法院以公告形式正式发布的此类“批复”，方可在实务中显公平之意，但如据此支持已生效判决进行再审，将会面临此类生效判决被撤销、司法失威的风险，笔者认为再审难度极大。因此，根据现有裁判状态，购房者权益的保护与房开企业权益的界限划分，已经上升到受较为复杂的多方因素影响的局面。尽管如此，对于虽已有生效判决不支持解除购房合同但房屋确暂无实际交付可能的购房者，相关管理部门是否考虑在银行还贷、逾期征信不报告等方面予以一定支持为宜。
解除购房合同小建议
谨慎选择解除购房合同、退还购房款，建议根据房屋有无实际交付可能、房开企业有无退还购房款实力等方面进行考量，避免陷入“房钱两空”困境。
如房屋确无实际交付可能，首先，建议查看购房合同内解除合同期限的约定，在法定解除期限内行使解除权，避免因解除权行使期间届满注释3诉请被驳回；其次，还需查看购房合同内是否存在限制行使解除权的条款，如仅约定逾期交房违约责任未约定解除购房合同，已有裁判案例不支持解除购房合同；另，在列明诉请时，建议根据“批复”增加房屋购房款返还权优于其他权利的诉请，确保在房开企业有资金可执行时享有优先权。
注释
注释1：《全国民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”注释2：《民事诉讼法》第二百零七条：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。”注释3：《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。” 第五百六十五条第一款约定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”
