以房抵债是实务中出现的一个现实性问题，“以房抵债”协议虽然是当事人双方自主交易，但是因其涉及的利益巨大，有可能存在显失公平、强制交易等损害当事人权益的情形。尤其是在债务履行期间届满之前，借贷双方达成的以“房抵债协议”，几乎都是建立在债务人弱势地位的基础之上，法律应当予以必要的干预，以落实民事交易的公平原则。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，即禁止“流押”。
实践中，双方当事人为了规避这样的规定，在签订借款合同或债务履行期限届满之前即签订《房屋买卖合同》，用借款本金、利息及其他债权折算为购房款，实际上就是“以房抵债”的演化。那么这种以房抵债的协议效力如何认定？有什么后果？
根据最高院指导案例（(2015)新民一初字第2号），这种协议在满足一定条件的基础上是有效的。若因此引发的诉讼存在的风险也是可知的，此类以房抵债的协议在实务中容易导致虚假诉讼，以规避税费、限购、与特定债权人串通损害其他债权人等多种情形。
民事活动的主要原则是公平自愿，当事人在协商一致的基础上可以自由处分自己的财产、债权，只要不违反法律禁止性规定，该行为应当被认定为有效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第16条“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或规避公共管理政策的，不能制作调解书；对方式认行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。”此《纪要》对于以房抵债协议的效力做了规定，要从平等、自愿、公平的角度审查，并且不得虚假诉讼、损害其他债权人利益。对涉及到担保、流押禁止、虚假诉讼认定等问题也均有了相关规定。
若案外人认为以房抵债的协议涉及转移资产、逃避债务、规避执行、虚假诉讼的，可以按照《中华人民共和国合同法》第七十四条、七十五条的规定提起撤销之诉；对于已经制作调解书等生效法律文书的，应当通过再审程序撤销原调解书等法律文书；若恶意串通、利用仲裁裁恶意阻止执行、规避执行等损害债权人债权行为的，法院可对该仲裁裁决予以撤销或不予执行。
以房抵债情形于实务中形式多样，应当以当事人真实的意思表示为基础，在公平自愿、不存在非法目的的角度上审查其效力。
