编者按：
房屋买卖纠纷中，双方约定先支付一部分价款，剩余价款待登记过户以后支付。出卖人将房屋转移到买受人名下后，买受人未付尾款的，房屋买卖合同是否解除？
案件基本信息
1、裁判书字号
江苏省宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终2977号
2、案由：买卖合同纠纷
3、当事人
上诉人（原审被告）：力某；
代理人：江苏成商律师事务所 张娥律师；
被上诉人（原审原告）：朱某某；
原审被告：郭某某；
原审第三人：江苏民丰农村商业银行股份有限公司。
基本案情
一审法院查明:
2017年7月25日，朱某某与力某、郭某某签订二手房买卖合同一份，约定:朱某某向力某、郭某某出售位于宿迁市宿城区金柏年某幢某某室，建筑面积为131.26平方米，送储藏室1个；成交价为800000元，于合同签订当日支付首付款400000元在合同签订后后过户时买方付清，余款400000元由买房做按揭贷款。合同还约定了律师费等其他权利义务。
合同签订后，2017年10月16日，双方经结算，郭某某出具欠条一份，载明欠到朱某某购房款410000元。2017年11月9日，朱某某将涉案房屋过户至力某名下。诉讼过程中，双方一致确认，力某、郭某某已支付购房款407000元。
2017年11月17日，郭某某与民丰银行签订房产抵押快易贷贷款合同，力某作为抵押人，将案涉房屋办理了抵押登记，民丰银行作为抵押权人，抵押方式为最高额抵押，抵押顺位为第一顺位，最高债权数额884000元，债权确定期间2017年11月16日起至2022年11月15日止。2017年11月17日，郭某某从民丰银行借款300000元，同日，郭某某获得上述贷款，但未向朱某某支付购房款。2018年11月16日，郭某某已结清上述借款。
二审法院查明：
2017年7月25日合同签订当天，郭某某通过微信转账方式向朱某某支付5000元，后于8月4日向朱某某银行账户转账10000元.在合同履行过程中，朱某某曾以需要办理贷款为由，将案涉房屋房产证予以注销，导致力某、郭某某无法按照原定计划办理房屋按揭贷款，后经中介机构组织双方协商，约定由中介机构为朱某某垫付款项用于偿还房屋按揭贷款尾款，并约定先行过户，剩余购房款待过户后再行支付。2017年11月9日，双方办理了案涉房屋的过户登记手续，该房屋目前登记在力某名下。2017年11月16日，力某、郭某某以案涉房屋抵押向民丰银行申请抵押贷款并获批300000元，郭某某于11月17日偿还中介机构之前为朱某某垫付的款项172000元(额外另支付了9000元，合计支付181000元)。2017年12月6日至2018年2月15日，郭某某分6次合计向朱某某银行账户或微信转账合计130000元。
一审裁判要旨
朱某某与力某、郭某某之间二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。朱某某已经将涉案房屋过户到力某名下，履行了房屋交付义务;力某、郭某某在支付407000元购房款后，经朱某某催要仍未能在合理期限内支付剩余购房款。退一步讲，即使前期因朱某某挂失产权证书致力某、郭某某不能办理银行按揭支付房款属实，但在朱某某将涉案房屋过户至力某某名下后，郭某某以涉案房屋进行抵押从民丰银行获得贷款，仍未将贷款支付剩余购房款而是另作他用，以自己的行为表明不履行主要债务，致使朱某某出售房屋的目的至今未能实现，有悖于诚信原则。合同解除的，自解除通知到达对方时解除，本案中，朱某某直接向法院起诉请求解除合同，解除时间应为法院向力某、郭某某送达起诉书的时间即2018年6月6日。关于违约金，朱某某主张20000元，符合合同约定，也未超出法定保护范围。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，力某、郭某某应将房屋归还给朱某某，朱某某应归还力某、郭某某已经支付的407000元购房款。关于第三人民丰银行享有的抵押权，因郭某某已经将案涉贷款清偿完毕，民丰银行庭审中表示愿意协助办理注销抵押登记手续，系对民事权利的处分。
江苏省宿迁市宿豫区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：
一、朱某某与力某、郭某某于2017年7月25日签订的《二手房买卖合同》于2018年6月6日解除；
二、第三人民丰银行于判决生效之日十日内协助力某、郭某某办理宿迁市宿城区铂金城市公寓某幢某某室的抵押权登记注销手续；
三、力某、郭某某在第三人民丰银行办理上述抵押权登记注销手续后十日内，协助朱某某办理该房屋的产权恢复登记手续，将该房屋产权恢复至朱某某名下，因此产生的相关过户费用均由力某、郭某某自行承担；
四、力某、郭某某于判决生效之日起十日内支付朱某某违约金20000元；
五、朱某某于宿迁市宿城区铂金城市公寓某幢某某室产权恢复登记至其名下后十日内返还力某、郭某某购房款407000元；
六、驳回朱某某的其他诉讼请求。案件受理费12150元，保全费4520元，合计16670元，由朱三军负担220元，力某、郭某某负担16450元。
二审律师代理思路
代理人认为力某、郭某某与朱某某之间签订的房屋买卖合同不应解除。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。但是根据上诉人力某提供的通话录音、证人证言等证据，可以认定双方当事人在合同履行过程中，因按揭贷款未能获批、房屋未能及时过户等原因，双方协商一致对合同约定的付款期限进行了变更。
合同法第九十四条第二、三、四项：当事人可以解除合同:在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同。然根据郭某某的付款记录可以查明，郭某某在抵押贷款30万元获批后，通过偿还中介机构之前为朱某某垫付的款项以及陆续向朱某某支付的方式，继续履行付款义务，故朱某某主张力某、郭某某不存在不成立情形。本案当事人之间交易的标的即案涉房屋已经办理过户登记，房屋所有权已经转移，当事人之间针对房屋买卖合同需要履行义务，主要为买受方对剩余价款支付义务，而力某、郭某某承诺可随时付清尾款，故朱某某主张力某、郭某某存在合同法第九十四条第三、四项规定的情形亦不成立。因此买卖合同不存在法定解除的情形。故代理意见被法院采纳 ，二审改判如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院(2018)苏1311民初某某号民事判决;
二、驳回朱某某的诉讼请求。
一审案件受理费 12150元，保全费4520元，合计16670 元，由朱某某负担;二审案件受理费12150元，由朱某某负担。
本判决为终审判决。
