借名买房，是指借名人与出名人达成合意，以出名人名义购买房屋并办理房屋产权登记，借名人对房屋享有实际权益，在满足过户条件或其他约定的情形时将房屋变更登记给借名人的行为。当事人往往出于规避限购、限贷政策，享受特定优惠条件，逃避债务，隐藏真实财产，减免税收等目的而选择借名买房，实践中相关纠纷频发。
一、风向变了：最高法认定借名买房因违反限购政策而无效
在近期公布的 (2020)最高法民再328号民事判决书中，最高人民法院首次将违反限购政策的借名买房合同以违反公序良俗为由认定为无效。
该案中，已有两套住房的徐某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国务院和北京市的限购政策，借曾某之名另行买房，以通过投机性购房获取额外不当利益。后由于曾某无法清偿对某公司的担保债务，该公司请求法院强制执行登记在曾某名下的房屋。徐某依据《房产代持协议》向法院提起执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，请求排除强制执行。
最高人民法院在该裁判中提到“司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。”
故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而被认定为无效，徐某仅依据借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行。
《民法典》第一百五十三条第二款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”公序良俗包括公共秩序与善良风俗两个方面，前者是指国家社会的存在及其发展所必需的一般秩序，后者指的是秩序之外所必需的一般道德。
公序良俗原则协调的是个人和公共利益之间冲突，具有维护经济社会管理秩序等意义，违背公序良俗无效本质体现了对契约自由的限制。
《九民纪要》第30条提出：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。
第31条提出：违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。《九民纪要》不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，但人民法院在具体分析法律适用的理由时，可以据此说理。
该案涉及的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》是国务院为切实解决住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策，北京市人民政府提出的有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。因此，最高法将违背该限购政策的借名买房合同认定为违背公序良俗。
为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，多个城市不断完善和加大调控力度，通过调控政策来坚决遏制投机炒房，整顿规范房地产市场秩序。
最高法裁判方向的转变体现了司法领域与此背景的契合。不仅借名购买经济适用房等政府福利性、政策性住房将因损害社会公共利益而被认定为合同无效，在推行类案检索制度的当下，规避限购政策而进行的借名买房行为被法院认定为无效的风险也大大增加。
二、涛声依旧：借名买房仍然风险多多
关于借名买房协议的效力，理论界和实务界都存在较大争议，最高法也并未一概否定所有的借名买房行为。如果不当扩大无效合同的范围，将有违鼓励交易原则。
司法实践中，通过结合借名的原因以及房屋的性质等因素来综合衡量，对不违反国家政策、不违背公序良俗的借名买房合同，法院可能尊重合同主体的意思自由，认定合同有效。尽管如此，也应注意到该操作存在诸多法律风险。
01借名关系认定难
借名买房后，如遇房屋价值上涨情形，出名人可能反言否认借名买房关系，主张自己是借款买房，拒不配合变更房屋权属登记。司法审判中，借名人则承担证明双方之间存在借名买房关系的责任，如举证不利，借名合意无法认定，将承担合同目的落空的风险。
(2019)京民再22号合同纠纷一案中，伴佳居公司主张其借由孙勇名义购房，但双方未签订书面协议。北京市高级人民法院认为：判断双方是否存在口头约定或事实上借名买房关系，应当综合房屋的出资、占有使用、购房票据及产权证书的持有等。
该案中，房产证登记的所有权人为孙勇，且房产证由其持有；相关税费票据登记人系孙勇，其持有部分票据；房屋后为孙勇实际占有；购买案涉房屋时北京尚未有限购政策。因伴佳居公司提供的证据未能形成完整证据链，亦不足以形成该法律关系存在的明显证据优势，其诉请未获法院支持。
02排除强制执行难
在借名买方合同被认定为有效的情况下，并不必然发生物权变动的法律效果。如出名人遇债务纠纷，房屋可能因债权人申请诉讼保全或强制执行而被法院查封、拍卖。
（2019）浙民终1542号民事判决书中，浙江高院认为康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实，借名买房协议也仅具有债权性质，不能产生物权变动的法律后果。
康凯依据借名买房合同取得的是康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。基于公示公信效力和权利外观主义，不能排除法院强制执行。可见，登记在被执行人名下的房产被强制执行，也是借名人需承担的法律风险。
除以上两种情形外，借名买房还存在其他可能引发的风险。出名人若出于个人目的，擅自将房屋出卖给第三人，第三人构成善意取得时，其合法权益应当予以保护，借名人面临无法主张对该房产的权利的风险。如果出名人离婚时其配偶主张分割房屋，房屋可能被认定为出名人的夫妻共同财产；出名人死亡，则存在房屋可能因继承关系而被继承的法律风险等等。
三、防患未然：借名买房需谨慎对待
现实生活中，当事人可能出于社保缴纳年限不够、未取得购房地户口等各种原因而借名买房，以满足住房刚需。如确实需要借名买房，当事人应谨慎防范上述风险，根据自身立场不同，提前做好应对措施。
对借名人而言，最好与出名人事先签订书面协议，明确借名买房的事实，否认系赠与或借款买房。购房款由借名人经由自己账户支付，借名人实际占有房屋并掌握相关购房协议、票据原件等，以备诉诸法律手段解决纠纷时能够对自己提出的诉请所依据的事实进行举证，避免承担没有证据或证据不足的不利后果。
借名人应谨慎选择出名人，持续关注出名人经济状况、所购房屋动态，及时向第三人披露借名买房事实，避免第三人主张善意取得房屋等。
对出名人而言，如果在贷款买房的情形下，借名人不能按合同约定支付按揭款，出名人则依据合同相对性原则负有付款义务，可能因逾期还贷影响个人征信，甚至背负巨大的房贷债务。
因此，出名人应当对借名人的资金状况等进行全面了解，也应充分理解政府的限购、限贷政策，清楚自己可能因借名给他人而后续无法再享受购房优惠政策等。
