隐瞒土地使用性质，以租代售
涉嫌骗取承租人租金
基本案情
2017年8月31日，某信公司与甲公司签订了《房屋租赁合同书》，约定某信公司承租甲公司拥有合法租赁使用权的某园区房屋，租赁期限自2017年9月1日起至2038年3月31日止，每半年支付一次租金，前两年租金1320万元/年。2018年2月14日，某微公司与某信公司、陈某、王某签订了《协议书》，约定某信公司将其承租的园区项目的经营权和管理权全部转让给某微公司，某微公司以其名义对该项目进行经营管理并向甲公司履行支付租金及物业费用的义务，某信公司配合某微公司办理其与甲公司进行协议内容的变更事宜。
某微公司接手涉案园区后，将涉案园区内的房屋分割成面积大约为15-40㎡的单间，以某微公司名义单独作为转让方与张某等数百人签订了《转让合同》，约定将其投资开发的上述房屋转让给张某等人使用，转让期限自2018年7月29日起至2038年3月31日止，转让期满后，自动延续至土地使用期满，按国家政策补交续租费用，无需交纳原有地上物设施费用，某微公司应保证转让标的具备合法注册公司功能。《转让合同》签订当日，张某等人向某微公司支付了租金。但某微公司并未按约定时间向张某等人交付房屋。后涉案园区内的房屋因不符合等级标准不能进行工商注册，自2018年9月起，涉案园区已停止施工。张某等人将某微公司诉至法院，要求判令解除《转让合同》，某微公司退还租金并承担违约金和诉讼费。
裁判意见
某微公司自某信公司处接手涉案园区后，相当于替代了某信公司成为与甲公司所签《房屋租赁合同书》的承租方。某微公司继续改造涉案园区内的房屋并以其名义与张某等人签订《转让合同》，某微公司明知某信公司自甲公司处承租的房屋期限只有20年，却与相对方约定了实质上长达35年的使用期限，远远超出其有权转租的期限，明显违法，且存有欺骗的嫌疑。
根据某信公司与甲公司签订的《房屋租赁合同书》，约定租金支付方式为押二付六，而某微公司在与张某等人签订转让合同时却一次性收取了租期内支付的全部租金，某微公司应明知其具有不能履约的风险和可能，具有骗取相对方款项的恶意。
某微公司应明知涉案土地使用用途为工业、涉案园区的房屋规划用途为科研服务楼，却仍将涉案房屋分割出租给多人用于商业经营，某微公司明显具有明知违背规划用途，却仍借此骗取合同款项的嫌疑。
根据上述行为可知，某微公司只有利用转让合同收取钱款的目的，而自始没有履行合同的意图，存在利用合同进行诈骗的犯罪嫌疑。因此，法院裁定驳回原告的起诉，并裁定将有关材料移送至公安机关。
中介公司拒不退还租金押金
基本案情
2017年9月17日，韩某（甲方，出租人）与陈某（乙方，承租人）在A中介公司的居间之下签订了房屋租赁合同。合同约定，陈某租赁韩某位于北京市大兴区亦庄某小区401号的大次卧，房屋租赁期限自2017年9月18日至2018年9月19日。租金1680元/月，押一付三。合同约定陈某应将租金汇至甲方账号中，但约定的账号开户名王某甲（A中介公司员工）。陈某先后分四期转账支付租金，前两次均支付给了王某甲，后两次支付给了王某乙，且后两次备注了承租房屋地址。
2018年9月15日，B中介公司（其法定代表人即为上述款项接收人王某乙）与陈某签订了退租交接表，交接表载明，房屋地址为上述承租地址，租户将租赁合同原件、收据原件及其他费用交款凭证交于B中介公司，B中介公司在30工作日退还陈某押金和租金。因B中介公司未按期退款，陈某将其诉至法院，要求B中介公司返还押金和租金并承担诉讼费。庭审中，陈某称因原居间的A中介公司被B中介公司收购，故被告知将后两期租金汇至王某乙账户，后解除合同事宜均与B中介公司协商，B中介公司对此均予以认可。
裁判意见
陈某与韩某之间房屋租赁合同及陈某与B中介公司之间的退租交接表均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。B中介公司虽非房屋租赁合同相对方，但其法定代表人王某乙实际收取了两期租金，且B中介公司与陈某协商房屋租赁合同解除事宜，B中介公司为房屋租赁合同的权利义务实际承受人，故对陈某向B中介公司主张权利的行为，本院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。B中介公司应按照退租交接表中的约定向陈某退还押金和租金。
法官提示
建议承租人：通过正规房屋租赁中介租赁。正规的中介一般经营行为比较规范，其提供的格式条款权利义务比较对等，即使是合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。建议在租赁房屋之前，网络查询相关中介公司的涉诉情况及信用情况，以选择经营规范、信用度较高的中介公司为宜。若出现纠纷，应及时通过合法合理渠道维护自身合法权利。
建议出租人：树立诚信经营意识。出租人应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必首精神，严格履约，不应向承租人隐瞒土地使用性质，随意变更合同条款或合同主体。
